Как сдавать недвижимость в аренду законно

Как сдавать недвижимость в аренду законно

Если у вас есть квартира, дом, коттедж или иная недвижимость, в которой никто не живет, то почему бы не начать получать за неё деньги? Идея хорошая, но её реализация потребует тщательной подготовки. Как сдавать недвижимость в аренду, получать доход и делать это на законных основаниях – именно так звучит наша сегодняшняя тема.

Что нужно предусмотреть владельцу недвижимости

Желание сдать недвижимость, находящуюся у вас в собственности, но не востребованную прямо сейчас, совершенно очевидно. Если жилье находится в хорошем районе, где все в порядке с инфраструктурой, соседями и общим состоянием недвижимости, то на её сдаче можно заработать неплохие деньги, которые станут ощутимой прибавкой к зарплате или пенсии.

В регионах доход от однокомнатной квартиры начинается от 12-15 тысяч рублей, в крупных городах – от 15-18 тысяч, в столице стоимость аренды минимально составит 20-25 тысяч в самых отдаленных районах. Некоторые люди целенаправленно скупают недвижимость в крупных городах, а потом живут на доход со сдачи квартир в аренду.

Если вы тоже хотели бы получать ежемесячно дополнительную денежную сумму, то вам нужно позаботиться о следующих нюансах:

  1. Договоритесь с другими владельцами жилья. Если вы единоличный собственник, то проблем нет, а вот если квартира куплена, допустим, в браке совместно с супругом\супругой, то вам нужно будет получить от него\неё письменное согласие, и заверить его у нотариуса. Простым голосованием здесь не обойдешься, если кто-то против, то по закону сдавать недвижимость нельзя.
  2. Тщательно проверяйте документов будущих жильцов. Попросите их сделать ксерокопии первых страниц паспорта, сравните их с оригинальным документом и сохраните ксерокопию себе.
  3. Прежде, чем пускать этих людей, поищите о них информацию в обычном поисковике или социальных сетях. Сейчас, в мир Интернета, мошенничать становится все сложнее благодаря публичным отзывам.
  4. Попросите оставить депозит (залог). Исходите из состояния и стоимости квартиры, можно просто взять сумму за первый и последний месяц проживания, чтобы был хотя бы небольшой гарант на случай возникновения непредвиденных ситуаций.
  5. Застрахуйте недвижимость. Сейчас есть множество недорогих полисов, которые существенно сэкономят вам нервы, время и деньги на случай, если к примеру, жильцы затопят соседей снизу.
  6. Договоритесь о периодичности визитов. Доверяй, но проверяй – самый важный пункт. В оговоренный день и время обязательно лично приезжайте, чтобы проверить счетчики и забрать деньги.

Страхование недвижимости поможет избежать лишних хлопот при непредвиденной ситуации

Самое важное – смотрите на людей. Конечно, с первого взгляда невозможно считать человека, и тихая домохозяйка может устроить неприятный сюрприз, но если будущий жилец ведет себя подозрительно, не дает документы, отказывается вносить залог или подписывать договор, то лучше подыскать другого желающего на его место.

Нужно ли оформлять аренду недвижимости законно

На этом этапе у многих людей возникают сомнения – а нужно ли в принципе заключать договор? Ведь тогда придется афишировать свой доход, и выплачивать с него налоги, а лишние расходы никому не нужны.

Вроде логично, но нужно принять во внимание несколько нюансов:

  1. Если жилец изначально был согласен на неофициальную аренду, всегда есть человеческий фактор. Например, соседям не понравились вечеринки в вечернее время, они вызвали полицию, или парковочное место не поделили, залили соседей снизу, все это даст повод для жалоб и дальнейших разбирательств. А наличие договора даст вам возможность открыто заявить, что вы пускаете жильцов, платите налоги и не боитесь проверок.
  2. Отсутствие договора не остановит сотрудников налоговой службы, они смогут доказать получение дохода и неуплаты с него НДФЛ и без договора. И если так, то вам не только придется выплатить не только налоги за все время своей незаконной деятельности, но также и штраф в размере 20-30% от этой суммы. Даже за пару лет сдачи недвижимости набежит очень приличная сумма.
  3. Если договора нет, это расхолаживает жильцов. Вам трудно будет предъявить арендаторам претензии, например, за сломанную мебель, и потребовать компенсацию за повреждения или просрочку в оплате.

Самый большой минус – это если жильцы просят им сделать регистрацию. Если в квартире будут зарегистрированы взрослые, и у них родится ребенок, то они смогут его прописать и выселить их будет очень сложно. Но опять же, для этого есть договор, где все условия вы можете прописать по своему желанию.

Можно ли не оформлять? По российскому законодательству вы обязаны уведомлять МВД обо всех случаях сдачи квартиры сроком более 90 дней и проживании в вашей недвижимости жильцов без регистрации.

Если этого не сделать, то вам может прийти штраф от 2000 до 7000 рублей, причем оплачивает его собственник, а не жилец. Исключение составляют только граждане РФ, которые прописаны в том же регионе, что и арендованная ими квартира.

Оформить временную регистрацию жильцов можно в отделении МФЦ

В случае решения о временной регистрации, можно будет обратиться в ближайшее МФЦ. Прийти нужно и собственнику и жильцам, с собой нужно взять паспорта и документы на право владения недвижимостью.

Как составить договор на аренду недвижимости

Совершенно очевидно, что грамотный договор с жильцами просто необходим, в нем должны быть отображены все нюансы описанные выше, чтобы при возникновении спорных ситуаций можно было решить их в правовом поле, привлекая полицию и суд. Здесь сразу надо разграничить понятия, чтобы не возникало путаницы:

  1. Термин «аренда» применяется к юридическим лицам. Например, если вы заключаете договор с организацией, которая будет сдавать жилье своим сотрудникам, приезжающим в командировку, то вам нужно заключать договор аренды жилого помещения.
  2. Если же вы работаете с физическими лицами, то речь идет о найме (тот кто сдает – наймодатель, кто арендует – наниматель). И вам нужно заключить договор найма жилого помещения (регулируется ст.35 ГК РФ).

Но даже если вы заключите договор именно аренды, то ничего страшного – он тоже будет иметь юридическую силу, и с ним можно будет обращаться в суд. Неточность просто спишут на техническую ошибку.

Строго установленной законом формы договора нет, вы можете скачать в Сети примеры или написать его в свободной форме. Главное указать следующие данные:

  • Паспортные данные обеих сторон;
  • Назначение аренды или найма, т.е. кому именно вы сдаете квартиру и с какой целью;
  • Срок аренды;
  • Подробное описание недвижимости, данные документа о праве собственности, можно приложить к договору фотографии;
  • Сумма ежемесячной оплаты аренды, условия и формат её передачи;
  • Порядок оплаты коммунальных услуг;
  • Условия для визита собственника жилья;
  • Перечень лиц, которые проживают в квартире;
  • По каким причинам договор может быть расторгнут;
  • Ответственность за порчу имущества.

Любое изменение условий аренды жилья вы должны подкреплять письменно. Даже если вы купили новый холодильник или договорились с жильцами, что они сделают ремонт в счет оплаты – все это нужно отражать в дополнительном соглашении к основному договору.

Все изменения в условиях аренды жилья должны вноситься в договор

Регистрация в Росреестре обязательна для всех договоров, чей срок составляет 1 год и более, а максимальный срок заключения договора – 5 лет. Но вы можете оформить договор на краткосрочный период до одного года, например, на 11 месяцев, и в будущем его продлять, тогда регистрировать ничего не нужно.

Аренда ипотечной недвижимости: нюансы

Дополнительные вопросы могут возникнуть у тех собственников, чья недвижимость находится в ипотеке. Ведь здесь уже появляются интересы третьей стороны – банка, которому принадлежит залог до окончания кредитного договора.

В этом случае вам нужно внимательно изучить свой ипотечный договор, т.к. у каждого банка своя практика и условия. Некоторые разрешают сдавать жилье в аренду\найм при предварительном оповещении и согласии кредитора, некоторые запрещают вовсе, некоторые разрешают при досрочном погашении долга.

Поэтому если вы хотите узнать наверняка – проконсультируйтесь с юристом, риелтором или сотрудником банка, чтобы узнать наверняка. Если жилье застраховано, и вы вносите платежи без просрочек, то проблем возникнуть не должно.

Источники:

  1. РБК
  2. ДомКлик
  3. Консультант Плюс

Ваш репост и оценка статьи:

Похожие статьи

  1. Дистанционное рефинансирование ипотеки
  2. Можно ли вернуть страховку после выплаты кредита
  3. Как снять деньги с заблокированной карты
  4. Ошибки заемщиков при оформлении рефинансирования
  5. Почему не работает карта: 5 причин

Напишите комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *