Как проверить продавца при покупке квартиры

Покупка квартиры – это всегда радостная новость, которая связана с разными хлопотами. Чтобы новое жилье не преподнесло вам неприятных сюрпризов, очень важно заранее проверить объект недвижимости, продавца и его документы. Как именно это можно сделать, рассказываем подробно.

Что проверить перед просмотром квартиры

Проверка недвижимости и её продавца должна начинаться еще с момента просмотра объявления. Как известно, фотошоп и нужные ракурсы при съемке творят чудеса, поэтому не всегда то, что вы видите в объявлении соответствует реальности.

Вам нужно задать несколько важных вопросов продавцу прежде, чем ехать на просмотр:

• Уточните, давно ли делали фотографии, и соответствуют ли они действительности;
• Кто собственник жилья, продажа от него или через агентства, есть ли представитель по доверенности;
• Есть ли у продавца правоустанавливающие документы, нюансы, например, недавнее наследство или обременение от банка;
• Сделка свободная или альтернативная, есть ли уже подобранный вариант;
• Уточните, сколько людей прописано в квартире, зарегистрированы ли там дети;
• Обязательно спросите, как давно квартира находится в собственности.

Только если ответы вас устроят, и при первичном опросе не возникнут никакие сложные нюансы, за которые вы не готовы браться, то нужно договориться о просмотре жилья. Лучше всего это делать в дневное время, чтобы лучше было видно состояние дома и квартиры.

Наведите предварительно справки о доме – сколько он уже в эксплуатации, не планируется ли капитальный ремонт в ближайшее время (это можно сделать на сайте Реформа ЖКХ). В квартире обязательно осмотрите окна, двери – все ли работает, нет ли где потеков, плесени или ржавчины, потрогайте батареи, проверьте электрику, изучите визуально стены на момент трещин и неровностей, осмотрите балкон.

Если осмотр вас устроил, то можно и нужно далее переходить к проверке самого продавца и его документов. Обязательно предупредите продавца по телефону, что вы хотите проверить документы, чтобы у него было время на их сбор.

Какие документы нужно проверить у продавца

Обратите внимание, что очень многие объекты недвижимости сейчас продаются через риелтора – это частая практика в крупных городах. Поэтому под словом «продавец» можно понимать любого законного представителя, риэлтор на просмотре также имеет право предоставить вам часть документов.

Что нужно обязательно запросить:

• Свежая «расширенная» выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Получить её можно через сайт Росреестра или в ближайшем МФЦ. В выписке должны быть указаны ФИО всех собственников, наличие или отсутствие обременения, точные данные жилья (назначение, кадастровый номер, метраж и т.д.).
• Правоустанавливающие документы. Есть несколько способов стать собственником квартиры: покупка, приватизация, получение в подарок или наследство. Соответственно, в зависимости от ситуации, продавец должен вам предоставить один из документов, подтверждающий право собственности: договор купли-продажи, договор передачи в собственность, договор дарения, либо свидетельство о праве на наследство.
• Технический паспорт. Важно убедиться в том, что то что вы видите в квартмре совпадает с планом квартиры в техпаспорте. Обратите внимание на расположение «мокрых» зон – объединяли ли туалет с ванной, не меняли ли местами кухню и спальню. В панельных домах не допускается отсутствие несущих стен. Любая перепланировка должна быть узаконена. Если в квартире что-то меняли, но в техпаспорте стоит штамп «Разрешение… не предъявлено», значит, собственник ничего не узаконивали. Соответственно, банк на такой объект может не дать одобрения, а в случае проверки вам придется платить крупный штраф.
• Справка о регистрации №9. В ней указывается, кто был в квартире зарегистрован раньше, и кто прописан сейчас. Нужно проверить и архивную и полную, заранее обсудите с собственником момент снятия прописанных людей с регистрации.
• Справка о снятии с регистрации по форме 12. В этой справке указываются люди, которые «временно выписаны» по определенным причинам: человек пропал без вести, находится в лечебном учреждении или в месте лишения свободы. Если хотя бы в одной из категории указано число, уточните, кто эти люди, и где он.
• Задолженность по услугам ЖКХ. Обязательно попросите квитанцию по оплате коммунальных платежей, а лучше попросите данные о долгах в управляющей компании. Следите, чтобы не было задолженностей по кап.ремонту, ведь уплачивать его со всеми пени и штрафами придется именно вам.

Важно знать, что если жилье вам показывает не сам собственник, а его представитель, то он может не иметь права на получение или предоставление определенных документов. Поэтому будет лучше попросить контакты собственника, чтобы уточнить имеющиеся у вас вопросы напрямую.

Как проверить продавца перед покупкой квартиры

Выше мы рассказали о том, как проверять именно объект недвижимости. Но не менее важным также является проверка самого продавца. Вам нужно убедиться, что вы не рискуете, когда заключаете сделку именно с этим продавцом.

Конечно же, надо попросить у продавца оригинал паспорта. Сфотографируйте его, и сверьте паспортные данные со сведения, указанными в документах перечисленных выше. Нигде не должно быть опечаток или не состыковок.

Что вы можете самостоятельно проверить, имея паспортные данные продавца:

1. Убедитесь, что у продавца или его супруга\супруги нет задолженности по налогам. Это можно сделать на сайте ФНС или ФССП. Там же вы сможете посмотреть, не заведено ли на него судебное дело, не разыскивают ли его судебные приставы из-за неуплаты долгов.
2. Не находится ли человек в уголовном розыске. Это можно сделать на сайте ГУВД МВД. Там же посмотрите, действителен ли его паспорт.
3. Также стоит убедиться в том, не инициирована ли в отношении продавца процедура банкротства физического лица. Если да, то распоряжаться своим имуществом он не может, это делает только финансовый управляющий.
4. Также надо убедиться в наличии у продавца справки о дееспособности. Справка нужна для подтверждения того, что человек не числится на учете в диспансере по состоянию здоровья, ведь в противном случае сделка может быть оспорена.
5. Попросите свидетельство о регистрации\расторжении брака. Если продавец состоит в браке, то от супруга понадобится письменное согласие на сделку.
6. Если видно, что в квартире проживали или проживают дети, то стоит запросить справку об остатке счета мамы из материнского капитала. Так вы убедитесь, что при покупке недвижимости от не был использован. А если средства МК вносились в эту квартиру, то вам нужно будет заручиться разрешением от опеки.

На что обратить внимание при покупке квартиры

Самое важное правило – ничему не верьте на слово, проверяйте все. К сожалению, мошенников очень много, например, очень частая схема обмана – это когда при встрече вы общаетесь не с продавцом, а с квартиросъемщиком, который представляется владельцем, продает жилье несколько раз, а собственник находится где-то далеко.

Если вы общаетесь с представителем собственника, обязательно проверьте его доверенность на подлинность. Это можно сделать на сайте Росреестра. Если есть несовершеннолетние или недееспособные собственники, лучше за такую сделку не браться.

Если вы планируете покупать жилье в новостройке, то вам также надо проверить застройщика пошагово: запросить разрешительную документацию, уточнить наличие его в списке надежных компаний, убедиться, что земля для строительства оформлена в собственность, и статус участка позволяет строить там дом. И обязательно следите за ходом строительства, приезжайте лично на осмотр дома и квартиры.

Общие правила будут таковы:

1. Всегда требуется оригиналы документов. Если вам дают копии, особо не заверенные нотариусом, то это должно вас насторожить.
2. Задавайте любые интересующие вас вопросы – была ли перепланировка, когда последний раз делали капремонт, когда вы будете выписываться из квартиры. Если продавец уходит от ответа, торопит вас, то это также плохой признак.
3. Если у вас есть даже малейшие сомнения, то лучше обратиться к специалистам. В каждом городе есть несколько десятков риэлтерских компаний и юридических агентств, которые за отдельную плату проверят юридическую чистоту жилья и самого продавца.

Кстати, некоторые сервисы доступны и в режиме онлайн. Например, у Сбербанка есть отдельный портал, посвященный ипотеке – ДомКлик, и там можно заказать услугу «Юридическая проверка». Сотрудники банка проверят жилье и его историю, оценят риска и дадут вам все рекомендации относительно того, как сделать сделку безопасной.

Источники:

1. Право Дома
2. РБК
3. Гарант.ру
4. Циан

Похожие статьи

1. Ипотека одобрена - что дальше?
2. Почему банки отказывают ИП в личных кредитах
3. Как сдавать недвижимость в аренду законно
4. Дистанционное рефинансирование ипотеки
5. Можно ли вернуть страховку после выплаты кредита