Покупка недвижимости – это всегда дорогостоящий процесс, ведь покупателю приходится оплачивать не только стоимость квартиры, но и сопутствующие услуги с пошлинами. Можно ли сэкономить и купить квартиру без риелтора, какие будут при этом риски, и что придется делать самостоятельно, рассказываем далее.
Какие есть риски самостоятельной покупки
Профессия риелтор для нашей страны является относительно новой, и многие искренне считают, что могут самостоятельно провести сделку с недвижимостью, а риелтор – это просто ненужный посредник, которому приходится платить немалые деньги. Недвижимость однозначно дешевле покупать самому, но при этом есть риски.
С одной стороны, если у вас простая прямая сделка, то можно попробовать обойтись собственными силами. А вот если по сделке есть какой-либо нюанс, о котором вы в силу отсутствия опыта просто не знаете, то вы можете не сэкономить на услугах риелтора, а даже переплатить, если дело дойдет до суда и сопутствующих издержек.
С какими ситуациями вы можете столкнуться:
- Продажа квартиры без согласия бывшего супруга. Многие знают о том, что нужно просить свидетельство о браке и смотреть паспорт продавца: если он состоит в законном браке, то при продаже требуется согласие супруга. Но возможна ситуация, когда продавец развелся только недавно, он показывает свидетельство о разводе и говорит, что бывший супруг не претендует на недвижимость. А через год приходит повестка в суд, из которой становится ясно, что бывший супруг хочет отсудить половину, ведь согласия он не давал (на раздел имущества есть 3 года с момента, как узнали о сделке). Суд признает сделку не действительной (ст.196 ГК РФ).
- Квартира находится в ипотеке. Учитывая, что недвижимость во всех регионах сейчас очень дорогая, то это вполне часто встречающийся вариант. Например, продавец уверяет вас, что весь долг он погасил, вы передаете деньги за квартиру, подписываете договор купли-продажи. А при обращении в Росреестр вам говорят, что в базе стоит отметка об обременении, и что квартира принадлежит банку. По закону такую квартиру продавать нельзя, перерегистрировать право собственности тоже, и заключенный договор купли-продажи становится не действительным.
- При покупке квартиры в ипотеку использовали материнский капитал. В этом случае в недвижимости выделяли доли детям, они являются полноправными собственниками. Совершать сделки с такой квартирой можно только при наличии разрешения от органов опеки, при сохранении прав детей. Если согласия нет, и права детей нарушаются, сделку могут признать недействительной.
- Продажа жилья, полученного по наследству. Предположим, что продавец вас убеждает в том, что других наследников нет, вы подписываете договор, передаете деньги. После продажи появляется родственник, который приносит решение суда – в нем сказано, что он имеет право на часть жилья. Наследник может обратиться в суд и оспорить сделку, а также имеет право претендовать на саму квартиру, её часть или выручку от сделки. Соответственно, продажа будет признана незаконной, договор расторгнут в судебном порядке, и вы должны будете освободить квартиру.
- Собственником жилья является пожилой человек. Если сделку вы проводите с пожилым человеком, то после сделки может появиться родственник со справкой об опекунстве. Если у него есть документ, по которому бабушка или дедушка является недееспособным собственником, то такую сделку признают недействительной и расторгнут, и при этом вернуть деньги будет очень тяжело.
- В квартире прописаны другие люди. Например, вам говорят, что в жилье никто не прописан, заключается договор, деньги переданы. Через какое-то время приходит человек со справкой или отметкой в паспорте о регистрации и говорит, что он будет жить с вами, и он имеет полное право на это. Например, если человек проходил службу в армии или работал вахтой, и мог быть временно прописан в другом месте. Прав на жилье человек не имеет, а вот проживать по адресу регистрации – вполне.
- Долги по капитальному ремонту. После покупки вы узнаете, что бывший собственник е оплачивал услуги капитального ремонта, и теперь платежка приходит вам. Задолженность переносится на нового собственника, и если она большая, то её могут взыскивать через суд.
- Продажа квартиры по доверенности. Говорят, к примеру, что собственник в другом городе, заключаете договор, деньги переданы. После появляется настоящий хозяин квартиры, который заявляет, что никакой доверенности он не подписывал и оспаривает сделку в суде.
Во всех этих ситуациях вам придется освобождать купленную квартиру, возмещать ущерб, если, к примеру, вы выбросили старую мебель или уже затеяли ремонт. Вернуть деньги можно будет только через суд, если столкнулись с мошенниками, то еще и искать его через полицию, т.е. процесс может сильно затянуться.
Как действовать, если вы покупаете недвижимость без риелтора
Как видите, рискованных ситуаций может быть действительно много. Чтобы подстраховаться от них, нужно запрашивать большой объем документов, и внимательно их изучать, а еще лучше – обратиться за помощью к грамотному юристу, чтобы он проверил все данные и сделку на юридическую чистоту.
Если же вы твердо решили справиться со всем самостоятельно, запаситесь терпением и свободным временем. Что вам нужно сделать:
- Узнать, состоит ли продавец в браке, если да, заручиться нотариально заверенным согласием супруги. Если развелся, уточнить, когда именно – если менее 3 лет, опять же, надо заручиться согласием бывшего супруга или попросить брачный контракт, дарственную или право на наследство. Если делили имущество в суде, нужно попросить решение суда.
- Посмотрите, когда продавец стал собственником. Для этого можно запросить выписку из ЕГРН, либо посмотреть в свидетельстве о праве собственности. Обратите внимание на любые пометки, которые есть в документе. Например, если есть отметка об обременении, то его нужно сначала снять. Соответственно, продавец должен сначала погасить все долги, снять обременение путем принесения в Росреестр закладной, и справки о погашении долга, и только после этого он получит право продавать жилье.
- Если вы хотите купить квартиру, которая прямо сейчас находится в ипотеке, то для этого есть несколько вариантов: выплатить оставшийся долг самостоятельно банку, либо взять ипотеку в том же банке, где оформлено обременение. В любом случае, придется заручиться согласием кредитора.
- Если вы покупаете квартиру, бывшую в ипотеке, обязательно передавайте деньги за жилье только после перерегистрации права собственности.
- Чтобы не столкнуться с квартирой, куда вложен материнский капитал, просто пообщайтесь с продавцом, уточните, есть ли у него дети, какие средства были использованы в покупке квартиры. Если прописаны дети, и им выделены доли, то придется либо отменять сделку, либо проводить её таким образом, чтобы в один день происходила продажа и покупка жилья у продавца с детьми.
- Касательно ситуации с наследством – надо всегда смотреть на выписку ЕГРН, в которой не должно быть данных об ограничении прав собственности.
- Если квартиру продают по доверенности, обязательно проверьте в реестре саму доверенность и нотариуса, который её подписывал.
- Обязательно запрашивайте информацию обо всех людях, прописанных в квартире, чтобы не было неприятных сюрпризов. Для этого попросите взять в управляющей компании, в паспортном столе или на портале Госуслуги справку по месту жительства. Если есть временно выписанные, то покупать жилье можно только после того, как всех снимут с учета.
- Если продавец или собственник – пожилой человек, обязательно проверяйте дееспособность, запрашивайте подтверждающие этот факт документы. Для этого нужно попросить справки из психоневрологического и наркологического диспансера, о том, что продавец не состоит на учете, справку из органа попечительства, что он не находится под опекой. Обязательно заверяйте договор купли-продажи у нотариуса, который сам проверит дееспособность продавца.
- Проверяйте долги по капитальному ремонту, ведь при смене собственника задолженность переходит на нового владельца помещения. Просите справку из управляющей компании, если долг есть, то его сначала должны погасить, и только после этого заключать сделку.
Мы указали лишь самые важные моменты, на которые вам стоит обратить внимание. Если вы юридически грамотны, умеете ориентироваться в большом количестве информации, и сможете проверить все документы, которые вам предоставят, то вы однозначно сможете купить квартиру без риелтора.
Но если у вас есть сомнения, лучше обратиться к специалисту, который возьмет все хлопоты на себя.
Когда действительно можно обойтись без риелтора
Самой идеальной ситуацией, которую можно представить, является покупка квартиры у юридического лица. Если вы покупаете квартиру в строящемся доме или новостройке у застройщика в ипотеку, то можете выдохнуть – все выше перечисленные проблемные ситуации обойдут вас стороной.
При оформлении ипотеки банк сам проверит и застройщика и объект недвижимости, и только в том случае, если его все устроит, он даст добро на выдачу ипотеки и заключение сделки с застройщиком. Некоторые банки, например, Сбербанк, даже предлагают платные сервисы «Сделка под ключ», благодаря которой можно провести сделку максимально безопасно без привлечения посредников.
Если же вы покупаете готовое жилье, то вам нужно проверить собственников и само жилье, как именно – мы рассказали выше. Чтобы понять, какой пакет документов понадобится, воспользуйтесь сервисом с сайта Росреестра. А после обратитесь в МФЦ, там вам детально расскажут о том, что нужно сделать.
Источники
Ваш репост и оценка статьи:
Напишите комментарий