Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеке

Реализовать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно, но с согласия залогодержателя — банка. Жилплощадь до момента выплаты всего долга — собственность финансового учреждения, выдавшего деньги на ее покупку.  В соответствии со статьей 29 и 33 федерального закона «Об ипотеке» № 102, заемщик может пользоваться жильем и содержать его в должном виде. Его продажа третьей стороне невозможна без согласия банка.

Причины, для продажи ипотечной жилплощади

Причины, для продажи ипотечной жилплощади

Причины, возникающие у заемщика реализовать квартиру в ипотеке, различны:

  • потеря дохода необходимого для выплаты долга;
  • желание приобрести просторную жилплощадь;
  • заработок на ипотеке.

От потери постоянного дохода никто не застрахован. Ипотечный кредит берется на длительный срок и невозможно предугадать, что произойдет через несколько лет. Но долг необходимо выплачивать ежемесячно независимо от ситуации, возникшей у покупателя. Квадратные метры продаются, чтобы полностью расплатиться с банком.

Если возникла необходимость приобрести жилье большей площади, то заемщики рассматривают вариант продажи помещения с последующей покупкой новой жилой площади также в ипотеку.  При приобретении квартиры в новостройке ее стоимость ниже рыночной. К завершению строительства цены на жилье вырастают. Продажа жилплощади в новом возведенном здании покрывает расходы, связанные с ипотекой.

Согласие кредитора на реализацию ипотечной квартиры

Согласие кредитора на реализацию ипотечной квартиры

Некоторые банки не дают согласие на продажу квартиры в ипотеке. Они накладывают штрафные санкции и заемщик, чтобы не выплачивать их, меняет свое решение. Финансовое учреждение при выдаче кредита оценивает платежеспособность будущего должника и свои риски при невыплате средств. Поэтому банк не заинтересован в смене заемщика.

Но банку необходимо полное погашение долга и он не должен препятствовать перепродаже залогового жилья. Особенно если должник не может выполнять свои обязательства. При подписании ипотечного договора необходимо узнать, есть ли в нем пункт о перепродаже обременительной жилплощади. Если условие в документе прописано, то банк не вправе отказать в последующей продаже квартиры в ипотеке.

Проверка и оценка квартиры

Проверка и оценка квартиры

Перед продажей залоговой недвижимости проводится ее оценка и проверка. Квартира должна быть в хорошем состоянии. Банк должен убедиться, что жилплощадь пригодна для проживания. Поэтому в осмотре квадратных метров принимают участие покупатель и сотрудники финансового учреждения.

Заемщик обращается в компанию по оценке недвижимости, получает от специалистов бумаги для определения суммы стоимости квартиры.

Согласно пункту 3, статье 9 ФЗ №102 «Об ипотечном кредитовании» оценка происходит по согласию участников сделки и в соответствии с законами РФ.

Услугу оплачивает заемщик собственными средствами.

Требуются документы на проведение процедуры:

  • паспорт заказчика, если владельцев несколько, то удостоверения всех лиц;
  • документ о праве собственности;
  • справка из БТИ;
  • форма №7 при отсутствии технического паспорта на квартиру.

Способы продажи

Есть несколько вариантов реализации квартиры в ипотеке. Выбор подходящего способа — совместное решение продавца, банка и покупателя:

Досрочное погашение кредита. На жилплощадь находится покупатель, заемщик получает от него сумму для погашения долга.

Самостоятельная продажа. Банк находит покупателя, заключает с ним договор о приобретении жилья и взимает средства. Заемщику выдается справка об отсутствии задолженности по ипотеке.

Продажа с участием банка. Покупатель вносит средства для погашения долга на два депозита. Банк ежемесячно снимает с них платежи.

Перекредитование — продажа долга другому лицу.

Досрочное погашение

Схема досрочного погашения пользуется спросом при покупке квартиры в ипотеке в новостройке.
Покупатель и заемщик подписывают договор, заверенный нотариально. Приобретатель вносит сумму равную остаточному долгу по ипотеке. После закрытия кредита и снятия обязательств, продавец и покупатель переоформляют документ долевого участия или договор купли-продажи.

Самостоятельная реализация

Банк должен дать разрешение и определить сумму задолженности. Соглашение о продаже между покупателем и продавцом оформляется через нотариуса. Это дополнительная гарантия, что приобретатель не передумает и выплатит средства банку.

После заключения договора покупатель рассчитывается с банком по ипотеке заемщика. Продавцу выдается справка о погашении кредита. Если квартира выставляется на продажу по более высокой стоимости, превышающей долг, то оставшиеся средства кладутся на депозит любого банка по выбору участников сделки. Продавец сможет забрать деньги после погашения покупателем ипотеки, выдачи справки и переоформления права собственности на жилье.

Продажа финансовым учреждением

Продажей занимаются сотрудники банка без участия заемщика. Покупатель вносит деньги на два депозита. На один — сумма равная погашению ипотеке, на второй — остаток от средств (если квартира продавалась по более высокой цене).

Банк самостоятельно уведомляет регистрационные органы о погашении кредита и переоформляет права собственности. Заемщик после завершения сделки может забрать разницу средств из депозитной ячейки банка (если есть).

Покупка кредита

Происходит смена заемщика, квартира остается в залоге у банка:

  • покупатель подает необходимые документы для рассмотрения его кандидатуры в качестве заемщика;
  • происходит оценка приобретаемого жилья и его страхование;
  • покупатель и банк оформляют договор о переходе долга к новому заемщику;
  • бывший должник подписывает дополнительное соглашение о переуступке долга.

Обременение квартиры снимается после погашения ипотеки. Услуга перекредитования позволяет приобрести жилплощадь по более выгодной стоимости.

Дополнительные документы для заключения сделки

Дополнительные документы для заключения сделки

Для безопасности сделки и обеспечением законности продажи квартиры, заемщику необходимо получить документальное подтверждение каждой проведенной операции:

  • заявление в банк о намерение продажи жилплощади;
  • письменное согласие кредитора и справки, устанавливающие сумму конечного долга;
  • договор с банком на продажу залоговой недвижимости третьей стороне;
  • справки об отсутствии долговых обязательств у будущего покупателя перед банком.

В сделках, связанных с куплей-продажей недвижимости обязательно участие Регистрационной палаты. Процедура продажи залогового жилья занимает до 3 недель.